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O Superior Tribunal de Justiça mais uma vez ratificou o entendimento de que cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.
O que a Lei do Inquilinato dispõe sobre a ação renovatória
A ação de renovatória, prevista no art. 51 da Lei do Inquilinato, dispõe o seguinte quanto ao Locatário:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Lembrando que de acordo com o parágrafo 5º do mesmo artigo, se o locatário não entrar com a ação dentro do período de um ano até seis meses antes do final do contrato em vigor, não será mais possível ingressar com a ação.
Quanto ao direito do locador, este poderá se defender com base nos seguintes fundamentos:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
A discussão acerca do novo prazo de locação concedido por meio da ação renovatória
Apesar de o prazo dado para a renovação compulsória ser bastante discutido nos Tribunais por conta da expressão “por igual prazo”, a jurisprudência do STJ sempre se orientou no sentido de que esse prazo deve ser mesmo limitado a cinco anos, por questão de razoabilidade, ainda que o prazo previsto no contrato inicial tenha sido maior.
Por um lado, essa posição garante os direitos do locatário de proteger seu ponto comercial. Por outro lado, evita riscos de eternizar contrato de locação, buscando também proteger os direitos de propriedade do locador.
"Permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato", afirmou a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso.
Assim, mesmo que o contrato inicial tenha durado por mais de cinco anos, a renovação não pode ser maior do que esse período. O voto da relatora ainda aponta que nada impede que o locatário peça nova renovação ao final do quinquênio.
Acórdão do Recurso Especial julgado pelo STJ: REsp 1.971.600
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*Artigo escrito por Renata de Oliveira Ferreira. Sócia do WAOF. Advogada. Especialista em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Atuante nas áreas cível, imobiliário, sucessões, empresarial e consultoria jurídica.
