O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário em razão da inadimplência do devedor fiduciante – antigo locador do bem – não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997, por não fazer parte da relação jurídica que fundamentou a sua cobrança.
A tese foi fixada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) segundo o qual o devedor fiduciante tem legitimidade restrita para responder pela taxa de ocupação.
A controvérsia teve origem em ação de cobrança proposta por um banco com o objetivo de receber a taxa de ocupação, como forma de compensação pelo período em que o réu teria ocupado indevidamente um imóvel dado em garantia fiduciária de cédula de crédito bancário celebrada com terceiros.
Diante da inadimplência dos devedores fiduciantes, o banco consolidou a propriedade do imóvel para si. Ao tentar exercer a posse do bem, contudo, a instituição ficou sabendo que ele havia sido locado pelo antigo proprietário, fato que motivou a notificação do locatário para que desocupasse o imóvel – o que só veio a ocorrer 246 dias depois. Por essa razão, o banco pediu judicialmente que o último morador arcasse com a taxa de ocupação.
O juízo de primeiro grau, aplicando a teoria da asserção, reconheceu a ilegitimidade passiva do locatário do imóvel e julgou improcedente o pedido. A sentença foi mantida pelo TJSP.
No recurso especial apresentado ao STJ, a instituição financeira alegou que a legislação não veda a cobrança da taxa de ocupação diretamente do sucessor do devedor fiduciante, tendo em vista a necessidade de justa contraprestação por uso e fruição do bem.
Compensação por ocupação ilegítima de imóvel
Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que é consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário – o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo – pela ocupação ilegítima.
Nesse contexto, observou o magistrado, "os sujeitos da relação jurídica apta a ensejar a cobrança da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997 estão expressos na norma e são apenas os sujeitos originários do ajuste – fiduciante e fiduciário –, ou aqueles que sucederam o credor na relação contratual".
Por essas razões, Antonio Carlos Ferreira apontou que o TJSP manteve corretamente a sentença de improcedência da ação ajuizada pelo banco, tendo em vista que o ônus do pagamento da taxa de ocupação só poderia ser atribuído ao devedor fiduciante, sendo o locatário parte ilegítima para responder pela cobrança.
Credor fiduciário pode suceder locador
Ao negar provimento ao recurso especial, o ministro destacou que a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante pelo artigo 24, inciso V, da Lei 9.514/1997, pois, enquanto estiver adimplente, ele poderá usar livremente o imóvel, por sua conta e risco.
No entanto, o relator destacou que, se houve a anuência do credor com a locação, esta deverá ser respeitada nas condições do contrato, passando o credor a figurar na relação locatícia como sucessor do locador. Nesse caso, concluiu, os valores que o credor cobrará do ocupante do imóvel, após a consolidação da propriedade, devem ser aqueles decorrentes do contrato de locação.
