Em uma tradução literal desse termo de origem inglesa, built to suit significa construído para servir.
Essa é uma forma de locação e está prevista na Lei do Inquilinato no art. 54-A[1], inserido pela Lei 12.744/2012[2], que denominou a modalidade como “locação nos contratos de construção ajustada”.
Mas, afinal, o que é um contrato de locação built to suit?
O contrato built to suit é um contrato de locação não residencial (comercial) por meio do qual o Locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, antes da ocupação do imóvel então especificado pelo Locatário, de acordo com as suas necessidades, a fim de que seja a este locado por prazo determinado.
Desse modo, o que se observa nesse tipo de contrato é que o Locatário procura um imóvel com determinadas especificidades e o Locador, para realizar esse tipo de contratação, deve estar interessado em adquirir, reformar ou construir um imóvel que sirva a esse Locatário para tanto.
A Lei do Inquilinato também fala que a reforma ou construção poderá ser feita pelo próprio Locador ou por terceiros, o que envolve investidores interessados no negócio.
Apenas a título de curiosidade, alguns autores de livros de Direito entendem que o contrato de locação built to suit deveria ser chamado de contrato de “locação por encomenda”, uma vez que a Lei do Inquilinato considera, nesse modelo de contratação para locações, a reforma ou a aquisição do imóvel na forma pretendida, conforme previamente convencionado entre Locador e Locatário, e não somente a construção de um imóvel do zero. Assim, “locação por encomenda” abrangeria por completo o que a Lei pretende.[3] Contudo, o termo “built to suit” ou somente “BTS” acabou sendo o mais utilizado no meio imobiliário.
Por que esse tipo de contrato de locação se torna interessante?
Retorno financeiro:
O Locador terá um investimento inicial alto, diferentemente dos contratos de locação não residenciais onde não há necessidade em alterar o imóvel para se adequar aos interesses do Locatário. No entanto, há a contrapartida da garantia por cláusulas mais rigorosas de que o Locatário pagará os aluguéis por prazo determinado mais longo, fazendo com que esses pagamentos absorvam os custos da obra e posteriormente gerem um lucro muito mais interessante ao Locador e eventuais investidores.
Prazo do contrato de locação maior:
Normalmente os contratos de locação built to suit tem um prazo médio de 10 a 20 anos. Isso porque precisa fazer valer todo o investimento e, por outro lado, não fazer com que o Locatário pague um aluguel excessivamente caro pela “encomenda” do imóvel; o que não faria sentido. Quanto maior o prazo do contrato de locação mais o investimento acaba sendo diluído nas prestações.
Aplicação de multa mais rigorosa em caso de devolução antes do prazo:
Segundo o art. 54-A, § 2º da Lei do Inquilinato, “em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo Locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”.
Assim, a multa deixa de ser proporcional (e no valor normalmente convencionado de três aluguéis), como é no caso de contrato de locações não residenciais convencionais, e passa a ter seu limite no valor da soma dos aluguéis que iria receber até o final do contrato.
Isso porque o Locador teve um investimento inicial destinado a suprir as necessidades daquele Locatário em específico. Seria injusto que esse Locatário devolvesse o imóvel pagando apenas uma multa proporcional relativa a apenas 3 meses de aluguel, por exemplo. Isso não abateria sequer o que foi investido. Por isso a Lei nesse caso é mais rígida e permite a pactuação no contrato de uma multa elevada e condizente ao risco da operação.
Mas, é claro, cada caso é um caso e essa multa poderá ser revista judicialmente, verificando-se se houve, naquela determinada situação, alguma abusividade.
Renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis:
A Lei do Inquilinato prevê no art. 54-A, § 1º que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”
Para o Locador isso é muito importante, porque dá a ele uma segurança com relação ao que ele irá receber pelo valor investido no imóvel.
Por outro lado, entendemos que essa renúncia deverá ser de ambas as partes. Uma vez que renunciando o Locatário ao seu direito de rever o valor dos aluguéis, também deverá o Locador renunciar ao mesmo direito, gerando no Locatário a segurança na expectativa dos valores que deverão se pagos até o final do contrato, conforme estipulado.
Quais as características específicas do contrato built to suit?
Conclusão
O contrato built to suit está cada vez mais aparecendo como modalidade de contrato de locação utilizado e pode ser, de fato, um negócio extremamente vantajoso. É preciso analisar cada caso e verificar se a negociação é possível e trará as vantagens almejadas, seja para o Locador, o Locatário ou Investidor.
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*Artigo escrito por Renata de Oliveira Ferreira. Sócia do WAOF. Advogada. Especialista em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Atuante nas áreas cível, imobiliário, empresarial e consultoria jurídica.
[1] Lei 8.245/1991. Lei do Inquilinato. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54
[2] Lei 12.744/2021. Dispõe sobre locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm
[3] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 16. Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021. Livro VII. Cap. 1. Pg. 1346-1355.
