As consequências pelo descumprimento do contrato de alienação fiduciária

Em primeiro lugar, o que é um contrato de alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma garantia firmada em contrato imobiliário em que o devedor, ora chamado fiduciante, a fim de adquirir crédito junto ao credor, ora chamado fiduciário, transfere a propriedade de seu imóvel a este. Isso é muito comum em operações de financiamento imobiliário perante instituições financeiras.

Na prática, o contrato assinado pelas partes – contendo todas as cláusulas, valores, prazos e multas – será levado ao Cartório de Registro de Imóveis e, então, a propriedade ficará registrada em nome do credor/fiduciário até a quitação total do crédito. Enquanto isso, o devedor/fiduciante poderá usufruir da posse do bem (mas não será considerado dono do imóvel).

Assim que houver a quitação da dívida, o devedor/fiduciante poderá requerer o cancelamento do registro da alienação fiduciária e, enfim, realizar o respectivo registro da propriedade em seu nome para finalmente se tornar o dono de fato daquele imóvel.

O que acontece se o devedor/fiduciante não conseguir pagar o valor das parcelas para quitação do crédito?

No caso de o devedor/fiduciante se tornar inadimplente, ocorrerão algumas situações em sequência:

1. Intimação pessoal do devedor: Assim que o devedor/fiduciante deixa de cumprir com o pagamento das parcelas em contrato, o credor/fiduciário, por meio do Cartório de Registro de Imóveis ou pelo Correio (por carta com AR), mandará intimar o devedor/fiduciante, que terá o prazo de 15 dias para pagamento da dívida, ou, quando se tratar de financiamento habitacional, prazo de 45 dias. Não sendo localizado o devedor, serão utilizados os meios previstos nos arts. 269 a 275 do Código de Processo Civil, quais sejam, por edital, por hora certa ou por responsável da portaria quando se tratar de condomínios com controle de acesso;


2. Possibilidade de pagamento das parcelas em atraso: Assim que o devedor/fiduciante for intimado, ele poderá, dentro do prazo determinado, pagar as parcelas vencidas e vincendas no período, com inclusão de juros, penalidades e encargos previstos contratualmente;


3. Da falta de pagamento: Caso o devedor/fiduciante não realize o pagamento no prazo, o credor/fiduciário terá o direito de requerer a propriedade definitiva do imóvel por meio de processo extrajudicial diretamente no Cartório (portanto, sem ter que ingressar com ação no Judiciário para tanto).


4. Do leilão: Depois do registro do imóvel em nome do credor/fiduciário, o imóvel será levado à leilão, que será realizado no prazo de 30 dias após o registro. Assim, haverá dois leilões. Sendo frustrado o primeiro, por lance inferior ao valor do imóvel, realizar-se-á um segundo leilão com um valor mínimo, porém esse valor já será muito inferior ao de mercado, e quem der o maior lance acima do mínimo estipulado pelo imóvel o arrematará.

Após o leilão do imóvel o credor/fiduciário fica com a totalidade do valor arrecadado?

Depende.

Se o valor da dívida, incluídos todos os encargos inerentes ao imóvel for inferior ao valor arrecadado, o devedor/fiduciante terá direito ao saldo remanescente.

Porém, se o lance pelo imóvel for igual ou menor ao valor da dívida, o devedor/fiduciante não receberá nenhum valor, porém, também não terá que pagar por mais nada. A dívida será considerada extinta pelo credor/fiduciário e este deverá apresentar um termo de quitação.[1]

Outro ponto importante sobre a alienação fiduciária é a taxa de ocupação do imóvel.

A Lei 10.931/2004, incluiu na Lei de Alienação Fiduciária o art. 37-A, que dispõe o seguinte:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Assim, a partir do momento da intimação do devedor/fiduciante e passado o prazo sem o pagamento das parcelas em atraso, mantendo-se este no imóvel, a sua posse se tornará irregular e, assim, é possível ao credor/fiduciário requerer a taxa de ocupação pelo seu tempo de permanência no local indevidamente.

Por fim, qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Na hipoteca há o registro na matrícula do imóvel acerca do contrato ou escritura pública de garantia firmado[2], contudo, a propriedade do imóvel continua sendo do devedor. Além disso, o mesmo bem pode ser hipotecado por mais de um credor.

Na alienação fiduciária a propriedade do imóvel passa a ser registrada em nome do credor, ficando o devedor apenas com a posse direta do bem. Neste caso, uma vez registada a alienação fiduciária sobre um imóvel, não poderá ser realizado outro registro sobre o mesmo bem.

E ainda, na hipoteca é necessário ingressar com uma ação perante o Judiciário caso haja inadimplemento e só depois da decisão do Juiz é que poderá o credor utilizar o imóvel para quitação da dívida, enquanto na alienação fiduciária todo o trâmite ocorre extrajudicialmente no próprio Cartório de Registro de Imóveis em que consta a sua matrícula.

[1] O termo de quitação de dívida não é considerado válido para imóveis adquiridos em consórcios e operações de abertura de crédito, uma vez que nestes casos o credor poderá buscar outros meios para quitação do restante da dívida.
[2] A hipoteca pode ser constituída por instrumento particular ou por escritura pública. Poderá ser por instrumento particular se o imóvel dado em garantia tiver valor inferior a 30 salários mínimos. Se o valor venal do imóvel for superior a 30 salários mínimos, ela deverá ser constituída por escritura pública.

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 *Artigo escrito por Renata de Oliveira Ferreira. Sócia do WAOF. Advogada. Especialista em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Atuante nas áreas cível, imobiliário, sucessões, empresarial e consultoria jurídica.