É indiscutível que as inovações tecnológicas têm alterado de diversas maneiras a forma como nos relacionamos em sociedade. Isso também mudou a forma como consumimos, nos locomovemos, contratamos um serviço, compramos ou alugamos espaços.
Com a utilização da internet para promover a locação de imóveis por meio de contratos firmados de forma atípica – totalmente online e, geralmente, por prazos curtíssimos de tempo – surgiram também novos questionamentos e buscas por soluções, principalmente quando essas locações se dão em condomínio edilício.
Isto porque, a alta rotatividade de pessoas em um condomínio pode afetar o sossego, a saúde e a segurança dos moradores daquele condomínio ou loteamento.
As decisões sobre o tema são bastante recentes, mas já apresentam uma análise interessante sobre o assunto e, apesar de avaliarem diferentes situações, ponderando inclusive a aplicação de multa ao proprietário locador, chegaram a um ponto em comum, qual seja: para evitar problemas entre os condôminos e processo judiciais sobre a permissão ou proibição de locação por plataformas digitais de alta rotatividade, é importante que se estabeleça tal previsão em Convenção de Condomínio.
Vejamos mais detalhes a seguir:
Em recente Acórdão[1], a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu acerca da locação atípica de alta rotatividade realizada por meio de plataformas digitais, analisando se haveria nesta situação um desvio de finalidade do imóvel, ou seja, se houvera alteração de destinação residencial para comercial na utilização daquela unidade daquela forma.
No caso, as unidades não apenas eram alugadas de forma atípica como eram também fracionadas, sendo que seus cômodos passaram a serem alugados por prazos distintos, para pessoas/locadores também distintos entre si, assemelhando-se a uma hospedagem hoteleira informal.
Nos termos do Acórdão:
“Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias.”
Contudo, a locação também não se enquadraria à finalidade comercial formal de hospedagem, conforme demonstra:
“Tampouco, a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008.”
Assim, não havendo norma específica para regularizar a modalidade de locação de imóveis que surgiu através dos meios digitais, o STJ concluiu que:
“O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).”
No entanto, por ser esta uma modalidade recente, é de se esperar que a maioria dos condomínios não tenham essa previsão em sua Convenção Condominial, devendo ser analisado caso a caso. Assim, ressalta-se que existe a possibilidade para os condôminos de um condomínio edilício com finalidade exclusivamente residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais) se será permitida ou proibida a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica – por meio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta – ampliando seu uso.
Para finalizar, é interessante destacar a ainda mais recente decisão por sentença do Tribunal de Justiça de São Paulo em que, no caso julgado, o condomínio havia aplicado multa ao proprietário do imóvel alugado, usando como paradigma o Acórdão supramencionado, por entender que ele estaria desviando a finalidade do condomínio. O Magistrado fundamentou e decidiu o seguinte:
“A solução para o impasse deve ser localizada na própria comunidade envolvida e no seu reconhecimento do que conta como conduta esperada para o contexto. Os moradores dos condomínios edilícios e dos loteamentos fechados podem, através de seus órgãos de representação, declarar que esse tipo de contrato viola a forma ordinária de utilização do imóvel, declaração que terá o efeito jurídico de, na prática, qualificar como indevida a locação por curtos períodos. Trata se, dentro dos limites do exercício da autonomia privada, de manifestação de vontade que explicita o que aquela comunidade entende como uso esperado do imóvel. Importa menos determinar se a locação é residencial ou comercial, mas determinar se ela está sendo realizada dentro das finalidades que aquele conjunto de pessoas entende como adequada e esperada.
[...] Em suma, o simples ato de anunciar um imóvel para locação por curtíssimo espaço de tempo, em plataforma digital ou convencional, não caracteriza uso comercial.”[2]
Assim, fica evidente a necessidade de se atualizar a Convenção Condominial no sentido de abranger as novas modalidades de locação que surgiram recentemente e que ainda hão de surgir com as inovações tecnológicas.
Para tanto, síndicos e profissionais especialistas em direito condominial devem estar sempre atentos não só aos interesses dos condôminos como também em constante atualização acerca das tecnologias que vem surgindo rapidamente, e que mudam e moldam a sociedade num todo.
[1] Resp 1819075/RS - Publicada em 27/05/2021
[2] Processo nº 1002020-75.2021.8.26.0659 – Publicada em 04/10/2021
*Artigo escrito por Renata de Oliveira Ferreira. Advogada. Especialista em Direito Processual Civil. Atuante nas áreas cível, imobiliário, empresarial e consultoria jurídica.
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